5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一(yī)季报统计(jì)，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意一去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其(qí)布(bù)局的(de)例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名(míng)第(dì)二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自然(rán)也吸(xī)引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季(jì)度十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构(gòu)性机(jī)会(huì)依(yī)然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的开发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低，企业(yè)自身(shēn)资(zī)产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中度提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是(shì)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数(shù)城市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的(de)短期(qī)反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想(x我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意iǎng)象的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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