导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人(rén)均一间房(fáng)所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家还(hái)有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由(y100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两óu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人(rén)都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两>

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中(zhōng)国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户(hù)、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而出生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在(zài)不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因(yīn)此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实(shí)际值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期(qī)。