饱受(shòu)争(zhēng)议的二(èr)手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总局(jú)联合发布了(le)关于规范房(fáng)地(dì)产经纪服务的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分(fēn)房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)存(cún)在(zài)利用房源客源优(yōu)势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信息等问题，加(jiā)重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从(cóng)加强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合理确(què)定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二(èr)手(shǒu)房占市(shì)场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介(jiè)居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具(jù)有非常强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息不对(duì)称等问题(tí)，将非(fēi)必(bì)要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服(fú)务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务在内的相(xiāng)关(guān)市场交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)行(xíng)业关注最多(duō)的(de)一(yī)个(gè)话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关(guān)部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介(jiè)交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中提及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构要(yào)合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目(mù)前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务(wù)，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最(zuì)高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地(dì)产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具(jù)体(tǐ)的(de)中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务(wù)过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构(gòu)在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出(chū)合(hé)适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示服务项目(mù)、服(fú)务内容(róng)和收费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的基本服(fú)务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当(dāng)分别(bié)明确服务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收(shōu)费(fèi)前应当(dāng)向交易(yì)当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额(é)，由当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明(míng)显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门(mén)将会同(tóng)市场(chǎng)监(jiān)管等部门采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按(àn)规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违反(fǎn)价(jià)格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门要(yào)依法依规(guī)纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费(fèi)过(guò)高的(de)经纪机(jī)构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场(chǎng)豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利(lì)于行业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房(fán金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名g)很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不(bù)同税费(fèi)等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务(wù)行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出(chū)现(xiàn)中介(jiè)费及(jí)税费均由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承担(dān)中介费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购房者单(dān)边收费的(de)行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可能会(huì)利(lì)用(yòng)其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这(zhè)实际上相当(dāng)于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易(yì)中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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