OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级(jí)市(shì)场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的(de)通知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REI未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗T进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库科技的事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级(jí)市场价格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前(qián)上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得(dé)到一定(dìng)释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪(xù)面(miàn)等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低(dī)迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)最终能(néng)顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营现金(jīn)流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加(jiā)上前(qián)期(qī)本身园区类资产就回(huí)调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开的(de)业(yè)绩说明会中管理人(rén)就相关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和(hé)线(xiàn)下(xià)的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了(le)对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正常转化(huà)后(hòu)，项目出租(zū)率将得(dé)到回(huí)升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人(rén)坦言(y未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗án)，事发突(tū)然(rán)确(què)实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新(xīn)区国(guó)资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负(fù)责人介绍说，目前储备(bèi)租(zū)户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等(děng)产(chǎn)业客户(hù)，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过了(le)2万方(fāng)。从意向储备转化为实(shí)际租户(hù)需(xū)要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签(qiān)署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三(sān)个月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持(chí)有的(de)同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)，原始权益人(rén)有那(nà)么(me)多储备(bèi)租户(hù)，之前(qián)的空置率为何未(wèi)能(néng)得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一(yī)直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的(de)调租和换租都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次(cì)项目的大(dà)租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入(rù)了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金水平等(děng)方面也有一(yī)些差(chà)异化，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦(shà)多是两千(qiān)多平的(de)大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独(dú)栋形态(tài)的物(wù)业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区(qū)域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资源共享和联合(hé)营(yíng)销方面能更加充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在管资(zī)产约(yuē)五百万(wàn)方，还(hái)有一些(xiē)其他(tā)在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产(chǎn)业空间(jiān)资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源(yuán)。“我们非(fēi)常重视(shì)张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容(róng)的(de)第(dì)一步，也是(shì)至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我(wǒ)们(men)在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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