文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部(bù)房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预售(shòu)制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系(xì)统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资(zī)金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉(jué)和(hé)多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租(zū)金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了(le)制(zhì)造(zào)商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明(míng)自(zì)身(shēn)有资(zī)金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住(zhù)房市场发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利(lì)分(fēn)房制度(dù)不(bù)再适(shì)用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作用推(tuī)动(dòng)了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开发商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地房地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时(shí)间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国(guó)家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本市场发育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较(ji48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗ào)低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合(hé)同是(shì)两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款等(děng)，则(zé)风险完全由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金(jīn)流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设(shè)有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也(yě)采取按工(gōng)期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿(chá48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗ng)。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证(zhèng)公司(sī)的(de)检验(yàn)验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户(hù)前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工(gōng)程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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