万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

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　　富(fù)人被(bèi)精准收割？湘d是湖南哪里的车牌，湘d是湖南哪里的车牌号rong>

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且(qiě)早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的(de)拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明(míng)这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那(nà)么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损(sǔn)失最大(dà)的，没(méi)准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如(rú)果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权(quán)利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了(le)购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

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　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规(guī)模，也(yě)没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平(píng)米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的(de)法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被湘d是湖南哪里的车牌，湘d是湖南哪里的车牌号执(zhí)行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

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　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京国(guó)安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安(ān)的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？