文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发(fā)时(shí)代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国(guó)一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么(me)来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据(jù)开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严(yán)格的(de)资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的(de)，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措施。在当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身(shēn)于木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的(de)住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香(xiāng)提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内地房地(dì)产市(shì)场的(de)一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好国(guó)内地商品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也(yě)推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děn提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好g)一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全(quán)由银(yín)行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上，在(zài)过去(qù)房地(dì)产大开(kāi)发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有(yǒu)两(liǎng)种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格(gé)并提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金(jīn)全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提(tí)供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购买，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在(zài)正常(cháng)运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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