文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)的(de)必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商工(gōng)程进度(dù)在完(wán)全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务(wù)院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的(de)资(zī)金实(shí)力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效率地(dì)解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付(fù)，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所(suǒ5k是多少钱，5k是多少钱人民币)托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng5k是多少钱，5k是多少钱人民币)业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场经济(jì)的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前(qián)的负(fù)面效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合(hé)同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售款监管(guǎn)的(de)具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月(yuè)供却(què)被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各(gè)地(dì)项目(mù)间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例(lì)相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开(kāi)发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德(dé)国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节(jié)，英国5k是多少钱，5k是多少钱人民币规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，英国(guó)期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户(hù)前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融(róng)机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机(jī)制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的(de)保障。余(yú)款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机(jī)制或交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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