文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发(fā)商(shāng)放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大措施。在(zài)当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开(kāi)，即“分(fēn)契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印(yìn)发售楼说明(míng)书(shū)，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面(纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同miàn)临住房(fáng)需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国内(nèi)地优(yōu)先发展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不(bù)公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济下的(de)福(fú)利分(fēn)房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固(gù)定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低(dī)，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报(bào)价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供一(yī)定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同t="是该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了：问题及建(jiàn)议" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143251772.png">

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是(shì)交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须(xū)经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国(guó)期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机(j纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同ī)构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的(de)金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行业(yè)，为每(měi)个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负(fù)责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期(qī)结束后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的(de)过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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