饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意(yì)见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存(cún)在利用(yòng)房源(yuán)客源优势(shì)收取过高(gāo)费用、未明(míng)码(mǎ)标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门(mén)从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定经纪服(fú)务收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)等十方(fāng)面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市(shì)二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民来说(shuō)属于金额不(bù)低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手房(fáng)交易(yì)成本(běn)较高、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来(lái)完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过(guò)桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民(mín)造成额外的负担，而且这(zhè)些服(fú)务事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易(yì)过程中存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业(yè)关注最多(duō)的一个话题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未来(lái)相(xiāng)关部门(mén)主要监管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算(suàn)，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次(cì)意(yì)见中提(tí)及(jí)，房(fá家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕ng)地产经纪机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国(guó)家计(jì)委建(jiàn)设(shè)部下发的《关(guān)于房(fáng)地产(chǎn)中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各(gè)方协(xié)商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放(fàng)权(quán)”的(de)精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕用过程中，相关(guān)监管(guǎn)部门当前并未明确(què)具体的(de)中介费率，中介机构仅需(xū)在服(fú)务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机构在(zài)具体收取过程中，会结(jié)合(hé)房屋(wū)价值(zhí)及(jí)工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题(tí)，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构提(tí)供的基(jī)本服务和延(yán)伸服务(wù)，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事(shì)人出(chū)具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)等(děng)部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施(shī)进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法依规(guī)纳入国家(jiā)企业信用信息(xī)公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南(nán)区(qū)总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文(wén)鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而(ér)非规(guī)定，未(wèi)来如(rú)何(hé)具(jù)体认定(dìng)其(qí)中的细(xì)则，还需要看(kàn)各城市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规(guī)范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同(tóng)税费等都可能对(duì)交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专业性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热(rè)点城市(shì)的(de)二手房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这样的(de)情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于弱势(shì)地(dì)位，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司(sī)将其视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会(huì)将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变(biàn)相推高(gāo)了(le)房价。两部门(mén)提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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