文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其(qí)实，当前(qián)世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的(de)进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步(bù)推进(jìn)城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要(yào)一(yī)次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的(de)最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时(shí)增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数(shù)十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房(fáng)地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的(de)快速(sù)发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游(人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么yóu)产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券(quàn)市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购房者和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制定。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没(méi)有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪(nuó)走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名(míng)律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么，所有(yǒu)资金进(jìn)银(yín)行专门(mén)项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政(zhèng)策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和改善型需(xū)求的支(zhī)持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估计(jì)形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益(yì)。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第(dì)三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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