5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房(f非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么áng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的(de)持股比例(lì)也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利(lì)期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了(le)一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来(lái)看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀(shā)入十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分(fēn)公(gōng)司尤其是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的(de)资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的(de)修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进(jìn)入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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