导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家(jiā)还(hái)有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样不(bù)意(yì)味着中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公(gōng)布(bù)中国(guó)家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额(é)外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么当下房地(dì)产大(dà)分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同能(néng)级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的住宅面积(jī)扩张是(shì)未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiā你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的n)移势(shì)必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造(zào)时间(jiān)为2000年以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未(wèi)来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的(de)是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可(kě)能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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