导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据(jù)此判断中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)户(hù)均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不(bù)同能级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域(yù)板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数(shù)据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前(qián)的(de)房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家(jiā)庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的(de)期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因素产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(x我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的iū)建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下(xià)降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口(kǒu)规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生产要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活(huó)的环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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