万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起(qǐ)中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没(méi)办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实(shí)已经支(zhī)付价美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设工程(chéng)价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了部分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院，作为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪(háo)宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的(de)中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先后进军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况下美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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