文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达(dá)国(guó)家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中(zhōng)国一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术(shù)活(huó)，只要(yào)坚持市(shì)场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了(le)制造(zào)商的资金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的(de)销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础建设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和(hé)购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合(hé)同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高(gāo)周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资(zī)金(jīn)循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么是定(dìng)金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机(jī)构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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