5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是(shì)进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三(sān)四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的(de)房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是(shì)上海本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题(tí)或者资(zī)金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思(sī)路的话，或(huò)许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资(zī)钟南山为什么被说成钟百亿力(lì)度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于(yú)调整的过程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基钟南山为什么被说成钟百亿本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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