5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从20248k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗1年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到(dào)二(èr)级市(shì)场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要(yào)有一(yī)定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公(gōng)司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēn48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗g)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这(zhè)也是连续(xù)第(dì)三个(gè)季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地(dì)产则(zé)是(shì)主要布(bù)局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关(guān)系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数(shù)城市都出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的(de)一(yī)个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增(zēng)长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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