导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文(wén)试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一(yī)套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三(sān)成都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城(chéng)市的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域(yù)板块之间(jiān)，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前(qián)的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数量过剩的(de)直观(guān)判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zā坏垣是什么意思啊，破屋坏垣适合装修吗i)害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据(jù)公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要(yào)分(fēn)两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数(shù)据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一(yī)是(shì)每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国(guó)居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们(men)就能(néng)够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套(tào)户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造(zào)成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工(gōng)资吸(xī)引打工(gōng)人(rén)，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来(lái)了(le)很(hěn)大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的(de)老旧小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？坏垣是什么意思啊，破屋坏垣适合装修吗ng>

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的(de)占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于(yú)中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并(bìng)不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。