近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目(mù)前已包含(hán)了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份(fèn)额(é)交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要(yào)来(lái)自基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但(dàn)不(bù)等同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示(shì)，从细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当(dāng)于包含(hán)“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的(de)二级(jí)市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的(de)资(zī)产可(kě)以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施(shī)项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的(de)管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责人也称。

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