近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前已包(bā回族女人为什么离婚少o)含(hán)了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu回族女人为什么离婚少)资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关(guān)键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金(jīn)份额的(de)分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误(wù)认为是持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收益(yì)主要来自项目(mù)每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价(jià)格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)回族女人为什么离婚少现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及(jí)次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募(mù)集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：河南钢构网--首页(钢结构、彩钢、活动房等等。河南钢构网是河南省最大的钢结构网站，为河南地市各钢结构公司提供产品信息、供求信息、人才信息，网址：http://www.hnganggou.com ) 回族女人为什么离婚少