OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的(de)影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要(yào)承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但其(qí)实不动产公募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出(chū)租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩(kuò)募(mù)的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于(yú)风险(xiǎn)规避(bì)的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同(tóng)时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到(dào)一定(dìng)释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌(diē)会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一(yī)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市场跌(diē)幅(fú)较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董(dǒng)事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么(me)急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到(dào)租(zū)金收(shōu)入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影(yǐng)响多(duō)大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中披(pī)露的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率下降事项，一(yī)度二(èr)级(jí)市场价格出(chū)现回(huí)落(luò)。在随后召开的业(yè)绩说明会(huì)中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说(shuō)明(míng)，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二(èr)级市场价格表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对(duì)张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备租户(hù)正常转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起(qǐ)了市(shì)场各(gè)方的广(guǎng)泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OP在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farmPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即(jí)奔赴现场进行了(le)沟(gōu)通和(hé)核实(shí)工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责(zé)人介绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意(yì)向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人(rén)说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负(fù)责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farm导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多平的(de)大(dà)平(píng)层，楼的成新度高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)单层(céng)以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉(sù)求，也会根(gēn)据自身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了(le)一家，后(hòu)续我们在(zài)资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科目(mù)前(qián)在(zài)管资产约五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产(chǎn)业空间(jiān)资产上(shàng)市平台(tái)目(mù)标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和它(tā)未来的发(fā)展。”相关负责(zé)人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我们(men)实(shí)现(xiàn)基金(jīn)扩(kuò)容的(de)第一(yī)步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了一些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突(tū)发(fā)事件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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