饱受争(zhēng)议的(de)二(èr)手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合发布(bù)了关于规范房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构存在(zài)利(lì)用房源客源(yuán)优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户(hù)个(gè)人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述(shù)背(bèi)景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明(míng)确经纪服(fú)务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房(fáng)交易(yì)占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例(lì)，二手房(fáng)占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交(jiāo)依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉(jiā)表示(shì)，买(mǎi)房对居民来说属于(yú)金额不(bù)低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息(xī)不(bù)对称(chēng)等(děng)问题(tí)，将非必要的收费夹带(dài)其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在(zài)内的相关(guān)市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业(yè)关注最多的一(yī)个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易(yì)过(guò)程中，部分价值不菲的(de)房屋(wū)，往(wǎng)往要(yào)缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不(bù)低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北(běi)京某房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同承(chéng)担经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)费用(yòng)。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的(de)最早依据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设(shè)部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋(wū)买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了(le)房(fáng)地产中介服(fú)务(wù)等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)多少(shǎo)由各(gè)中介(jiè)机(jī)构(gòu)自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标(biāo)准进(jìn)行明码标价即(jí)可(kě)。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构(gòu)在(zài)具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高(gāo)于(yú)市场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门(mén)将会(huì)同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关(guān)部门(mén)依法查处不按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费(fèi)等(děng)违反价格和反垄断法律法规(guī)的行(xíng)为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主要(yào)还(hái)是规(guī)范(fàn)行业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的(de)细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有利(lì)于行业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方(fān禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气g)面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权(quán)抵押(yā)、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对交(jiāo)易(yì)产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业的(de)专业性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程(chéng)中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各(gè)支付一半的(de)中介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房(fáng)者处于弱势地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及(jí)税(shuì)费均由购房者(zhě)来(lái)承担(dān)。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意(yì)承(chéng)担中(zhōng)介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气(wǎng)会将其(qí)转再(zài)次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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