“现在(zài)的房地(dì)产很(hěn)难再出现像过去十年的系统性行情(qíng)。”思睿集(jí)团(tuán)合伙人、首(shǒu)席经济学(xué)家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地产行业(yè)分(fēn)化的愈(yù)加明显，让机构和投资(zī)者的关注度(dù)从板块(kuài)向单个标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》指出，从(cóng)行业(yè)来看，无论是业绩(jì)，还是估值，房地产(chǎn)都(dōu)已(yǐ)经(jīng)双(shuāng)杀到了最底部，而且是(shì)反(fǎn)复地杀(shā)到了底部，再往下的空间(jiān)已经(jīng)不大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选(xuǎn)择，需要非常小心，避免选了半天，标的公(gōng)司出(chū)现爆雷的情况。除(chú)此之(zhī)外，洪(hóng)灏(hào)指出，需要满足(zú)以下三(sān)个基准：有大(dà)的国资(zī)背景的(de)、杠杆率较低的、此前没有踩过红(hóng)线的。

　　他还表示，如果关注(zhù)一下今年房地产的开发资金来(lái)源，可以发(fā)现，其实银行的信贷倾向是不(bù)太愿意(yì)给房企贷款的，房企的主(zhǔ)要(yào)资金(jīn)来源来自新盘(pántan1等于多少，tan1等于多少兀)的销售。但今年新(xīn)房的销售情况相较一般。再关注一下，哪些房(fáng)企能(néng)从银行(xíng)拿到钱，其实主要还(hái)是那些(xiē)有国企背景的房企(qǐ)，民营房(fáng)企相对比较困难，所以整个行业(yè)出现了一个很明显的分(fēn)化，无论是在(zài)销售，还是融资等各(gè)个方面都(dōu)非常明显。现在有国资(zī)背景的房企在资(zī)本市场表现相对较好(hǎo)，但没(méi)有国(guó)资背景的(de)民营房企股(gǔ)价大多表(biǎo)现很一般(bān)。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表示，在房地产行(xíng)业(yè)内，我们的逻辑是，“寻(xún)找(zhǎo)最后的赢家(jiā)”。而(ér)具体到如何挖掘，我们会特别(bié)重(zhòng)视企业(yè)的(de)成本优势(shì)，更具体一点，就是它(tā)的净借贷(dài)水平（净负(fù)债(zhài)率）是(shì)不是行业内的最(zuì)低(dī)水平；利润(rùn)率是不是行业内最(zuì)高的；融资成本是否(fǒu)是行业内(nèi)最(zuì)低(dī)的(de)；建安成本是(shì)否也是业(yè)内最低(dī)的；这些(xiē)都(dōu)是我们看重的(de)一家房企的综合成本。

　　需(xū)要注意(yì)的是，能够(gòu)同时满足(zú)上述条件的房企并不(bù)多。即便是在国央(yāng)企中(zhōng)，仍有部分(fēn)房企出(chū)现了“三道红线”的(de)“踩(cǎi)线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的(de)趋势。以A股为例，《红周刊(kān)》根(gēn)据Wind数(shù)据整理发现，截至2022年末，天(tiān)房发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中交地产、中国(guó)武(wǔ)夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城(chéng)投(tóu)、首开tan1等于多少，tan1等于多少兀股份、珠江股份(fèn)、城投控股等(děng)国央(yāng)企房企也踩了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕(tì)其重蹈覆(fù)辙

　　不难看(kàn)出，即便是(shì)有着较稳健特(tè)色的国央(yāng)企房企，其财务指标(biāo)称(chēng)得上完(wán)全健康的(de)仍是少数。而(ér)更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚(shèn)至地(dì)方国企开始大举扩(kuò)张。而这无疑又进一步考验着国央企的资金链情(qíng)况(kuàng)。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度的(de)张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把握准确，有助于房企储备(bèi)优质(zhì)“弹药”；但(dàn)过于乐观的(de)预判(pàn)未来市场，以(yǐ)及过于激进的扩张(zhāng)拿地(dì)节奏也有可能让(ràng)房(fáng)企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其(qí)配置的一家房企进(jìn)行(xíng)举例，它从2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净借(jiè)贷(dài)比例都维(wéi)持(chí)在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到(dào)2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉到机会来(lái)了，其开始在一线城市进(jìn)行(xíng)大举拿地，净负债率(lǜ)也(yě)由此前的33％左右水准(zhǔn)提高(gāo)到45％左右，涨了接近三分(fēn)之(zhī)一(yī)。与此同时(shí)，该房企新购入地块也(yě)实现了快速的开盘(pán)利用率，预计今年会有更多的(de)楼盘入市。像这类企业就符合“最后的(de)赢家”的特(tè)点。一方面，在于(yú)它本(běn)身储备了(le)很多弹药，去(qù)年拿地超1000亿元，且其(qí)中一(yī)半在一线城市，另外一半也主要集(jí)中在强二(èr)线和二线城市；另一方面(miàn)，它的(de)扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提(tí)醒道，与之相反，有些房企的扩张(zhāng)速度让人感觉又(yòu)回到了(le)2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子(zi)。虽(suī)然说，见(jiàn)到机会时要出手，但出手的章法仍要小心(xīn)，如果(guǒ)负(fù)债率扩张得太快，但未来的两年市场(chǎng)没有想象得那么好(hǎo)，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量一家房(fáng)企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净负债率(lǜ)水平，在我看(kàn)来，这个比例如果超过60％，就(jiù)是扩张得过于快(kuài)速(sù)了(le)。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比“三道红线(xiàn)”对(duì)房(fáng)企的净负债率要求(qiú)不得(dé)高(gāo)于(yú)100％要更加严格。陈昊(hào)扬解(jiě)释，当前房(fáng)地产行(xíng)业的(de)复(fù)苏速度并没有(yǒu)那么快，所以(yǐ)要规避公司净负(fù)债率(lǜ)提高(gāo)到(dào)一个比较危险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较积(jī)极的房企梳理发现，中(zhōng)交地产(chǎn)、中(zhōng)国(guó)金茂、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城中(zhōng)国、保(bǎo)利发展(zhǎn)等房企(qǐ)2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其(qí)中，中交(jiāo)地产净负债率持(chí)续居(jū)高不(bù)下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明(míng)对比的是，华(huá)润置地(dì)、中国海tan1等于多少，tan1等于多少兀外(wài)发展、万(wàn)科A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团(tuán)等房企在践行较积极的拿地策略的同(tóng)时，也较好(hǎo)地控制了(le)公司的扩张速度(dù)与净负(fù)债率(lǜ)水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他们是(shì)以(yǐ)同一筛(shāi)选标准(zhǔn)来看国央企与民营房企，但在各维度的实(shí)际表现上，国央(yāng)企确实会更胜一(yī)筹。如(rú)国央(yāng)企的融资成本更低(dī)，融资渠道也更(gèng)顺畅(chàng)，能够做到想融就融，这(zhè)样，国央企自然(rán)而(ér)然(rán)就具有(yǒu)天(tiān)然(rán)优势。

　　虽然对比民营房企，机构(gòu)更加(jiā)看好(hǎo)国央(yāng)企，但这也并不意味着(zhe)，民(mín)营(yíng)企(qǐ)业中就(jiù)没有“黑马(mǎ)”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房企(qǐ)同样受(shòu)到机构(gòu)的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大(dà)流通股东中新进了“中国工商银行股份(fèn)有限公司－景顺长城(chéng)中国回(huí)报灵活配置混合型(xíng)证券(quàn)投资(zī)基金”“全(quán)国社(shè)保基(jī)金一(yī)一六组合(hé)”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产管理有限公司就长期持有滨江集团。根据(jù)一季报，该资产公司的几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青(qīng)睐(lài)，和(hé)其自身的基本面表现存在一定关系。2020年以来的(de)近三年(nián)时间，房(fáng)地产市场整体在走“下坡(pō)路(lù)”，但作为杭州本土房企的滨江(jiāng)集团(tuán)仍(réng)是(shì)表现出较强的韧(rèn)劲，2020年(nián)以来，滨江集(jí)团在业绩表(biǎo)现(xiàn)、销售规模、新(xīn)增土储、股价表现(xiàn)等(děng)多(duō)维度(dù)都表(biǎo)现了较强的增长(zhǎng)势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间(jiān)，滨(bīn)江集团扣非归(guī)母(mǔ)净利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年(nián)一季报，今年(nián)一季(jì)度，滨江集团(tuán)更是实现了扣非归母净利(lì)润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能保持(chí)自身业绩的持续(xù)增长，和滨江(jiāng)集团扎根(gēn)杭州(zhōu)的(de)战略布(bù)局关系(xì)密切。根据2022年年报，滨(bīn)江集团(tuán)有近七成营(yíng)收(shōu)来自杭州(zhōu)地区，而(ér)在2021年，杭州(zhōu)地区的营(yíng)收(shōu)比重只占到近六成(chéng)。近(jìn)三(sān)年持(chí)续(xù)稳居(jū)杭州房(fáng)企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同时(shí)，滨(bīn)江集团在杭州的土储(chǔ)补充(chōng)同样(yàng)较(jiào)为(wèi)积极，根据(jù)诸葛找房、住(zhù)在杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额(é)依次(cì)为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的(de)本(běn)土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突(tū)出表现，也让滨江(jiāng)集团的房企排(pái)名迅速提升(shēng)。到2023年(nián)，滨江集(jí)团的(de)房企排名已冲进(jìn)前十，根据(jù)中指数据，2023年前4月(yuè)，滨(bīn)江集团实(shí)现销售额607.3亿元，位列(liè)房企第(dì)九位。

　　值得(dé)注意(yì)的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更(gèng)是迎来多家机(jī)构的集中调研(yán)。滨(bīn)江(jiāng)集团发(fā)布公告表示，公司于5月10日接(jiē)受了信达证(zhèng)券(quàn)、金鹰基金、建信养老、新华(huá)养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业(yè)链(liàn)布局重(zhòng)点移至(zhì)存量赛道(dào)

　　机构在下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只(zhǐ)是房(fáng)地产产业链(liàn)上的(de)中游环节，其(qí)上游(yóu)主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻(bō)纤等材料供(gōng)应商，而下游应用行业主要(yào)包括中介服务、家用电(diàn)器(qì)、物业管理、家居用品(pǐn)。综(zōng)合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开发环节与上游材料端息(xī)息相关，新盘开工不足(zú)导致上(shàng)游不被(bèi)看好，机构寻(xún)觅个(gè)股阿尔(ěr)法的思路渐渐(jiàn)移至下游(yóu)。“中国(guó)房地(dì)产行(xíng)业在进入存量房时代，所以对(duì)地(dì)产(chǎn)产业链，尤其是偏消费属性(xìng)的家(jiā)装家居(jū)领域，我们相对看(kàn)好(hǎo)，因为居民保(bǎo)有(yǒu)的住房规(guī)模越来越大，随着时(shí)间的增加，内装更新的需求也会越来越多(duō)。美国过去的数(shù)据充分说(shuō)明了这一点，在新房销售(shòu)见顶之后，家具消费的(de)增长却一直都(dōu)很好(hǎo)。对(duì)于地产产(chǎn)业链(liàn)，我们相对(duì)看好(hǎo)和内装(zhuāng)相关的行业，例(lì)如消费(fèi)建材、家居(jū)装饰(shì)等。”万(wàn)家基(jī)金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下(xià)游细分中(zhōng)相(xiāng)关赛道龙头年内表现(xiàn)的统计，目前暂居前(qián)两位的都是来(lái)自(zì)家纺赛道的公(gōng)司，它(tā)们(men)分别(bié)是富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前(qián)者在月线连收七根阳线的基(jī)础上，年内迄(qì)今涨(zhǎng)幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主要从(cóng)事纺织家居(jū)、睡眠家居(jū)、生活(huó)类产品(pǐn)的研发、设计、生产及销(xiāo)售(shòu)，旗(qí)下拥有(yǒu)原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇(qí)智”自有品牌。第(dì)一季度报(bào)告显示，报告期内(nèi)，富安娜实现营业收(shōu)入(rù)约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上(shàng)市(shì)公司一(yī)季(jì)报(bào)的十大流通股股东来看，能够发现(xiàn)该股早已成为基金重仓股的天下，彼时包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的中欧价值(zhí)发现、中欧(ōu)潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价(jià)值和私(sī)募的明河2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江山(shān)。需要强调的是(shì)，中欧的(de)两只基金(jīn)都(dōu)是价值派基金经理曹(cáo)名长在管的产品(pǐn)，首季其同时(shí)重仓的房地产产业链股票还有(yǒu)金地集团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而(ér)言，前几(jǐ)年曾经风光一时(shí)的家居板块(kuài)也因疫情、消费复苏(sū)进(jìn)程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反(fǎn)转(zhuǎn)露出曙光，家居板块(kuài)中年(nián)内表现最好的(de)是志邦家居(jū)。同(tóng)一(yī)时间段(duàn)，该股年(nián)内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看，无论(lùn)是营收还是(shì)归母净(jìng)利润(rùn)，公司都(dōu)实现(xiàn)了同比双(shuāng)升。

　　从公(gōng)司(sī)的十大流通股(gǔ)股东来看，《红周(zhōu)刊》发现广发基金经理罗洋慧(huì)眼独具，一季报中他(tā)管(guǎn)理的广发(fā)策略优选和(hé)广发安(ān)宏(hóng)回报均增加(jiā)了持股，而这两只产(chǎn)品也成为志(zhì)邦家居十大(dà)流通(tōng)股股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对于定制家居(jū)类(lèi)标的情有独钟，在另(lìng)一家赛道公司金(jīn)牌橱(chú)柜中，他管(guǎn)理的(de)全部三只产品均登榜十大流通(tōng)股股东(dōng)，其也成为他的独门重仓股。

　　除(chú)去家居家纺外，下(xià)游的物业股也越来(lái)越被机构所青睐，不过(guò)这类(lèi)标的大(dà)多在香(xiāng)港上(shàng)市，如何选(xuǎn)择成为(wèi)难题。对此，前(qián)述(shù)上海公募(mù)基金(jīn)经理举例分析：“物业服务不是一个(gè)高(gāo)毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司还是希望(wàng)挣(zhēng)的是市(shì)场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城(chéng)服(fú)务为例，它在中高(gāo)端楼盘(pán)占(zhàn)比是比(bǐ)较高的(de)，每年到期的合同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期(qī)之后，经过两(liǎng)三轮合同周期还(hái)能做到(dào)产品提(tí)价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产品提(tí)价的(de)公司很少，因为物业公司很容易一开始是挣钱的，后面因为保安这些固定人(rén)员成本的(de)年(nián)度增长，不过服务没有特别(bié)好(hǎo)，客户没有那(nà)么满意，能做到提价难(nán)度(dù)是非(fēi)常大的。但是该公司能(néng)在业(yè)内做到到期之后(hòu)提(tí)价率(lǜ)比较高(gāo)，这跟(gēn)它的定位和(hé)比较好的(de)服务是有关系的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：河南钢构网--首页(钢结构、彩钢、活动房等等。河南钢构网是河南省最大的钢结构网站，为河南地市各钢结构公司提供产品信息、供求信息、人才信息，网址：http://www.hnganggou.com ) tan1等于多少，tan1等于多少兀