5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于(yú)这一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dà螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭o)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募(mù)对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发(fā)展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到(dào)二(èr)级(螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭jí)市(shì)场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房(fáng)地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的(de)行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的(de)更新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业(yè)的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日(rì)收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的(de)主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业(yè)管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本地房(fáng)企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性(xìng)机(jī)会(huì)依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本，优质的(de)开发(fā)资(zī)源和(hé)良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可(kě)以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持(chí)续提(tí)升，再次(cì)是拿地(dì)份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均实(shí)现(xiàn)了(le)业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整的(de)过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市(shì)场从四(sì)月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等极个别(bié)城(chéng)市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个(gè)市场乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)的(de)基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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