饱(bǎo)受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部(bù)门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局(jú)联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在利用房(fáng)源客源优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户(hù)个(gè)人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业(yè)主体管理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实(shí)行(xíng)明(míng)码标价等(děng)十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民往往通过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关市场交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这(zhè)项工作的意(yì)义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及(jí)，房地产经(jīn东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿g)纪机构要合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行分档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意(yì)，可(kě)在规(guī)定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中(zhōng)，相(xiāng)关(guān)监管部门(mén)当前并(bìng)未明(míng)确具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务(wù)过程中对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标价即(jí)可。而(ér)房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)机(jī)构在(zài)具(jù)体收取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋(wū)价(jià)值及(jí)工资标准，综合计(jì)算(suàn)出(chū)合适的(de)中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)提供的(de)基本服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务(wù)项目和收(shōu)费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事(shì)人出具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格(g东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿é)和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定价(jià)，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的(de)经(jīng)纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲领性(xìng)文件而(ér)非规定(dìng)，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其中的细(xì)则(zé)，还需要看各城(chéng)市落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化(huà)，有利于(yú)行业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押(yā)、不同(tóng)税费等都可能对交易产(chǎn)生(shēng)影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行业的专(zhuān)业性提(tí)出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的(de)中介费，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购(gòu)房(fáng)者(zhě)处于(yú)弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费均由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的(de)方式(shì)，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单(dān)边收费(fèi)的行为。部分中介(jiè)公司可能(néng)会利用其(qí)支配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费(fèi)的(de)基础上(shàng)，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实(shí)际上相当于变相推高了(le)房价。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明(míng)度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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