饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布(bù)了(le)关于规(guī)范房地产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪(jì)机构存(cún)在利用房源(yuán)客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两部(bù)门(mén)从(cóng)加(jiā)强从(cóng)业主(zhǔ)体(tǐ)管(guǎn)理、明确(què)经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确(què)定(dìng)经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)首席分(fēn)析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一二线杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策(cè)研究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说属于(yú)金额不低的(de)大(dà)宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等(děng)问题，将非必(bì)要的(de)收费夹带其中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按(àn)揭费、担(dān)保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而(ér)且这些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的(de)相关市场交易(yì)行为(wèi)及(jí)其(qí)主体进(jìn)行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控(kòng)的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个(gè)话(huà)题，便是(shì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋(wū)交易过程(chéng)中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金(jīn)额不低的(de)中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务(wù)费率计(jì)算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介(jiè)费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易(yì)双方(fāng)共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费标准的(de)最(zuì)早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发(fā)的(de)《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北(běi)京市执(zhí)行的(de)2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)多少由各(gè)中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实(shí)际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前并(bìng)未明(míng)确具(jù)体(tǐ)的(de)中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对(duì)收(shōu)费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合(hé)计算出合(hé)适的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问(wèn)题，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或(huò)渠(qú)道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人(rén)出具收费清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市(shì)场监管等(děng)部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查(chá)处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪zhèn)市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对(duì)市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未(wèi)来如何具体认定其中的(de)细则，还需(xū)要看各(gè)城(chéng)市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等(děng)都可能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业的(de)专(zhuān)业(yè)性(xìng)提出(chū)更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由上下(xià)家(jiā)各支(zhī)付一半(bàn)的(de)中介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部(bù)分购房者处(chù)于弱(ruò)势(shì)地(dì)位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即(jí)使一(yī)些房(fáng)东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者(zhě)单(dān)边收费的行(xíng)为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)的基础上(shàng)，再次(cì)向房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门(mén)提(tí)出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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