近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对(duì)此(cǐ)等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含(hán)了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的(de)时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和(hé)债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前(qián)后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是本金(jīn)与(yǔ)增值两个(gè)部(bù)分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是(shì)持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的(de)收益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价(jià)值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报(bào)中披(pī)露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对(duì)股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资(zī)回报，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素(sù)来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金基(jī)金上述(shù)负(fù)责人也称。

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