OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘(pán)继(jì)续延(yán)续此前几日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租(zū)方之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继(yue是什么意思网络用语，乐是什么意思网络用语jì)续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园项目(mù)出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前(qián)随(suí)着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不(bù)是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐(yǐn)含(hán)收益率高的(de)产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经(jīng)济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调(diào)至得(dé)这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计(jì)园(yuán)区(qū)会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人(rén)将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项(xiàng)目(mù)yue是什么意思网络用语，乐是什么意思网络用语olor: #ff0000; line-height: 24px;'>yue是什么意思网络用语，乐是什么意思网络用语出租(zū)率下降事(shì)项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人(rén)就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线下(xià)的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目(mù)的(de)信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的原始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事(shì)发突然确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了(le)沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租(zū)户需要(yào)一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一(yī)些空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募(mù)、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项(xiàng)目一(yī)季(jì)度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之(zhī)前的空置(zhì)率为何未能(néng)得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一(yī)直以(yǐ)来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活(huó)跃度的(de)短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资(zī)源调配和(hé)倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方(fāng)面也有一些差(chà)异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单层(céng)以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都(dōu)变成了一(yī)家(jiā)，后续(xù)我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备(bèi)项目，这(zhè)些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产上(shàng)市平台(tái)目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金(jīn)扩容的第一步，也(yě)是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发(fā)情况需要解决(jué)，但(dàn)是这(zhè)和我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经历的(de)相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突(tū)发事(shì)件的所有负(fù)面(miàn)影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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