近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公(gōng)募RE阿富汗是不是亡国了ITs进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配(pèi)比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可(kě)分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的(de)主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī阿富汗是不是亡国了)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强的(de)配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不(bù)达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的(de)分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提(tí)是(shì)本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的(de)比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大(dà)不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相比(bǐ)，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在基(jī)础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层阿富汗是不是亡国了资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择(zé)，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的(de)可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与(yǔ)募集(jí)材(cái)料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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