文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗信(xìn)心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照(zhào)经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是(shì)根据(jù)开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是(shì)相当高，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全(quán)的(de)监管(guǎn)机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼花(huā)制(zhì)度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能(néng)进一步(bù)推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当(dāng)时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的(de)开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动(dòng)了(le)城镇化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居(jū)住(zhù)水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗产行业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材(cái)的(de)带(dài)动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占全社(shè)会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托(tuō)等通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的(de)《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预(yù)售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具(jù)体办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直(zhí)接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购(gòu)房(fáng)合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需(xū)返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的(de)保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入(rù)独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量问题全权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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