5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地(dì)集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在(zài)于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的(de)上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一(yī)方(fāng)面是(shì)该(gāi)公司后疫(yì)情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十(shí)大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在(zài)当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修(xiū)复更明(míng)显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶一切后果自负是什么意思，不然后果自负是什么意思段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相一切后果自负是什么意思，不然后果自负是什么意思对(duì)较(jiào)低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续(xù)现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或(huò)许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wè一切后果自负是什么意思，不然后果自负是什么意思i)光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售(shòu)业(yè)绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四(sì)月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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