5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对(duì)房地产行(xíng)业(yè)的持(chí)股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其次是(shì)金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需(xū)要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的(de)政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区域性标的(de)成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们(men)分(fēn)别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机(jī)构都有(yǒu)对其布(bù)局的例(lì)子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问题(tí)或者资(zī)金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可周冬雨高考成绩是多少分，周冬雨高考分数是多少预(yù)期的(de)盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益(yì)于行(xíng)业集(jí)中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实现了业(yè)绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续(xù)性(x周冬雨高考成绩是多少分，周冬雨高考分数是多少ìng)地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能(néng)够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个(gè)市场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极(jí)个别(bié)城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的(de)短期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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