5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对(duì)房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样(yàng)嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上(shàng)实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然(rán)也(yě)吸引了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报(bào)喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来(lái)说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受(shòu)益(yì)于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而(ér)这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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