导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是(shì)人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎(hū)意(yì)味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁和置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在(zài)不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的(de)新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数据(夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日(rì)本(běn)的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户(hù)的(de)生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数会(huì)因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。<夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思/p>

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级(jí)之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可(kě)能超预期。

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