OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日(rì)的(de)下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示(shì)，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技的(de)事件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交易日二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅(fú)超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随(suí)着二级(jí)市场价格下跌(diē)，风险也得到(dào)一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流(liú)类(lèi)等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造(zào)成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调(diào)至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调(diào)，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收(shōu)入(rù)受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎(yíng)接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说明(míng)会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明(míng)会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的(de)信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合(hé)同(tóng)谈(tán)判中的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化(huà)后(hòu)，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市场各(gè)方(fāng)的(de)广泛(fàn)关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事(shì)发(fā)突(tū)然确实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前储备租(zū)户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租(zū)户(hù)需(xū)要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区(qū)域的(de)张江光大园项(xiàng)目一季度(dù)末也有将近一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么(me)多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解(jiě)决(jué)。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园一直以来(lái)都坚持以市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定(dìng)，租(zū)户的(de)调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目(mù)的大租户退租正好发(fā)生在(zài)市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租(zū)率下(xià)滑情况没(méi)有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在(zài)给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平(píng)的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以一千平的(de)面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的(de)不同(tóng)物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在(zài)资源共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的(de)储备项目(mù)，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视(shì)张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未(wèi)来的(de)发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容(róng)的第(dì)一步，也是至关重要(yào)的一(yī)步(bù)，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了(le)一些(xiē)突发(fā)情况需要解决(jué)，但是(shì)这和我们(men)在张江科(kē)学城这(zhè)三十年建设(shè)发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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