文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国(guó)一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据(jù)开发(fā)商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付(fù)。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住(zhù)房进入(rù)存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要(yào)配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前(qián)在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(d大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了à)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的(de)资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类(lèi)似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的(de)资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的(de)开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二(èr)十(shí)多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的(de)按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了过与购房(fáng)者签订的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程总(zǒng)额(é)报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地(dì)产大(dà)开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的(de)资(zī)金，在(zài)房企各(gè)地(dì)项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者(zhě)预付资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银(yín)行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即(jí)可预(yù)售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期(qī)支(zhī)付(fù)房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一名(míng)律师(shī)，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房交易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房(fáng)屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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