5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于(yú)房地(dì)产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具(jù)名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bà菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救o)雷(léi)），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得(dé)市占率(lǜ)的提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假期归来后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司(sī)等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救)只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机(jī)会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的(de)盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观(guān)地(dì)去(qù)持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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