万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能(néng)还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的(de)。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款(kuǎn)或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法院报(bào)公(gōng)布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付(fù)全部(bù)价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前(qiá不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵n)，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他(tā)房(fáng)企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北(běi)京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业(yè)务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北(běi)京国(guó)安的估值(zhí)一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网(wǎng)信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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