5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色(sè)，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的(de)是保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(niá勿必和务必的区别，务必是什么意思呀n)四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还需要(yào)有一定的(de)政策(cè)出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经过去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的(de)认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超勿必和务必的区别，务必是什么意思呀过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地(dì)产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开(kāi)发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和(hé)现金(jīn)流(liú)创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前(qián)途(tú)更(gèng)为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北京(jīng)、上海在(zài)内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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