文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格(gé)的监(jiān)管保(bǎo)障措施(shī)，开发(fā)商在项目(mù)获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发(fā)展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zàsecx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片o)“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决(jué)了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对(duì)于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需(xū)求(qiú)大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步(bù)推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步(bù)深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片房改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的(de)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。预售(shòu)制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产(chǎnsecx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片)开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极(jí)大缩短房(fáng)企现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合(hé)同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一(yī)定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设(shè)过(guò)程中的资金全部来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金退还。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验验收后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须(xū)完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的(de)选购权合(hé)同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节点一般(bān)为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和改善(shàn)型需(xū)求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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