文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大(dà)开(kāi)发时三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚(fá)措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一(yī)定(dìng)会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然(rán)这需(xū)要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)要结合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自(zì)身有资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这(zhè)一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基(jī)础等城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再(zài)适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开发(fā)模(mó)式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购(gòu)房者需(xū)要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米(三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住(zhù)房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得(dé)房款，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监(jiān)管账(zhàng)户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度(dù)所需。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地项目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进(jìn)度分期(qī)支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中(zhōng)的资金全(quán)部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门(mén)经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得(dé)到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批(pī)后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采取按工(gōng)期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在(zài)支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个环(huán)节，各环(huán)节内容(róng)确(què)认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司(sī)的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求开发商必(bì)须(xū)完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计形势(shì)复杂性和(hé)人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的(de)第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期(qī)结(jié)束(shù)后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：河南钢构网--首页(钢结构、彩钢、活动房等等。河南钢构网是河南省最大的钢结构网站，为河南地市各钢结构公司提供产品信息、供求信息、人才信息，网址：http://www.hnganggou.com ) 三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛