饱受争议(yì)的二(èr)手房交易(yì)中(zhōng)介费(fèi)问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监(jiān)管总局联(lián)合发布(bù)了关于规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意见。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪(jì)机构存在利用房源客源优(yōu)势(shì)收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等问题，加(jiā)重交易当(dāng)事人负担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于(yú)上(shàng)述(shù)背(bèi)景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收费、严格(gé)实行明(míng)码标(biāo)价等十方(fāng)面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一(yī)二(èr)线城市二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京、上海为例(lì)，二(èr)手房占市(shì)场成交比(bǐ)例(lì)超过(guò)80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公(gōng)司(sī)。

　　广(guǎng)东省(shěng)城(chéng)规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于金额(é)不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性，居民(mín)往往通(tōng)过中介来完成。但很多(duō)中介利用信息(xī)不对称(chēng)等问题，将非必要的(de)收费夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成额(é)外的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交(jiāo酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗)易行(xíng)为及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低(dī)的中介费。以北京某房(fáng)地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引导由(yóu)交易双方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服(fú)务收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了(le)房地产中(zhōng)介服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部(bù)门当(dāng)前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在(zài)服务(wù)过(guò)程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合(hé)计(jì)算出合适(shì)的中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充(chōng)道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机构应(yīng)当在(zài)经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服务内容和(hé)收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本服务和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当(dāng)事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部门将会(huì)同(tóng)市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门(mén)会同有关部(bù)门依法查处不按规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和(hé)反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，是(shì)否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行(xíng)业(yè)，打击(jī)收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对(duì)市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当(dāng)前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落(luò)地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利(lì)于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对(duì)房地(dì)产经纪服务(wù)行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热(rè)点城市(shì)的(de)二(èr)手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样的情(qíng)形，因部分(fēn)购(gòu)房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公(gōng)司将(jiāng)其视(shì)为向购(gòu)房者单边收费的(de)行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再(zài)次(cì)向房东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交(jiāo)易中(zhōng)操作的(de)透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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