导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还(hái)包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达国(guó)家还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居(jū)民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zh全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词ái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块(kuài)之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们(men)无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居(jū)民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数(shù)，并(bìng)进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和(hé)购买二(èr)手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民(mín)已经达到(dào)了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或(huò)房租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了(le)很大的不便和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人(rén)口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比(bǐ)势(shì)必会(huì)进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的(de)中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之(zhī)间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：河南钢构网--首页(钢结构、彩钢、活动房等等。河南钢构网是河南省最大的钢结构网站，为河南地市各钢结构公司提供产品信息、供求信息、人才信息，网址：http://www.hnganggou.com ) 全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词