“现在(zài)的房地产很(hěn)难再出(chū)现像过去十(shí)年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房(fáng)地(dì)产行业分化的愈加明显，让机构和投资者(zhě)的关注度从板块向单个标的转移(yí)。上(shàng)海利(lì)檀投资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指出，从行(xíng)业(yè)来看，无论是业(yè)绩(jì)，还是估值，房地(dì)产(chǎn)都已经双杀到了最底部(bù)，而且是反复(fù)地杀(shā)到了(le)底部，再往(wǎng)下的(de)空间已经不(bù)大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘(jué)个(gè)股阿尔法重要参(cān)考

　　那么如(rú)何(hé)寻找房地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产(chǎn)赛道中进行选择，需要(yào)非(fēi)常(cháng)小(xiǎo)心，避(bì)免选了半(bàn)天(tiān)，标的公(gōng)司出现爆(bào)雷的情况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要(yào)满(mǎn)足(zú)以下三个基准(zhǔn)：有(yǒu)大(dà)的国(guó)资背景(jǐng)的、杠杆率较低的(de)、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年(nián)房地产(chǎn)的(de)开发(fā)资金来源，可(kě)以发现，其实银行的信贷(dài)倾向是不太(tài)愿意给房企贷(dài)款的(de)，房企的主要资金来源来自新(xīn)盘的销售。但(dàn)今(jīn)年(nián)新房(fáng)的销售情况相较(jiào)一般。再关注(zhù)一下，哪些(xiē)房(fáng)企能从(cóng)银(yín)行拿到(dào)钱，其实(shí)主要还是那些(xiē)有国(guó)企背景的房企(qǐ)，民营房企(qǐ)相对比较(jiào)困(kùn)难，所以整个行(xíng)业出现了一个很(hěn)明显(xiǎn)的分化，无论是在销售，还是融(róng)资等(děng)各个方面都非常明显。现在有(yǒu)国资(zī)背景的房企在资本市场表现相对较(jiào)好，但没有国资背景(jǐng)的民营房(fáng)企股价大(dà)多(duō)表现很(hěn)一般。

　　陈昊(hào)扬则(zé)向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们(men)的逻(luó)辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而具(jù)体到如何挖(wā)掘，我们会特(tè)别重视企业(yè)的(de)成本(běn)优(yōu)势(shì)，更具体一(yī)点(diǎn)，就是它的净借(jiè)贷水平（净负债(zhài)率）是不(bù)是(shì)行业内的最(zuì)低水(shuǐ)平；利(lì)润率是(shì)不是行业内最高的；融资成(chéng)本是否是(shì)行业内最低(dī)的；建安成本是否也是业内(nèi)最(zuì)低的；这些都(dōu)是我们(men)看重的一家房企的综(zōng)合(hé)成(chéng)本。

　　需(xū)要注意的是(shì)，能够(gòu)同时(shí)满足上(shàng)述(shù)条件(jiàn)的房(fáng)企并不(bù)多(duō)。即便(biàn)是(shì)在(zài)国央企(qǐ)中，仍(réng)有部分房(fáng)企出(chū)现(xiàn)了(le)“三道红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整(zhěng)理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，截至2022年末(mò)，天房发展、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央企“三(sān)道红线(xiàn)”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城(chéng)建(jiàn)发展、京投发展、光明地(dì)产(chǎn)、云南城投(tóu)、首开股份、珠江(jiāng)股份、城投控(kòng)股(gǔ)等(děng)国央企房(fáng)企(qǐ)也踩了“三(sān)道(dào)红线”中的(de)两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即便(biàn)是(shì)有(yǒu)着较稳健(jiàn)特色(sè)的国央(yāng)企房企，其财务指标称(chēng)得上完全健康的仍(réng)是少(shǎo)数。而更加值得(dé)注意的是，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地方国企(qǐ)开(kāi)始大(dà)举(jǔ)扩张(zhāng)。而这无疑又进一(yī)步考验着国(guó)央企的资金链情况。

　　对(duì)房企而言(yán)，扩张速度的张弛有度尤为重要(yào)，节奏把(bǎ)握准确(què)，有助(zhù)于(yú)房企储备优(yōu)质“弹药”；但过于乐观(guān)的预判未来市场，以及过于激进的扩张拿(ná)地节奏也有(yǒu)可能(néng)让(ràng)房企重蹈此前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家房(fáng)企(qǐ)进行举(jǔ)例，它从(cóng)2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的净借贷比例都(dōu)维持在33％左(zuǒ)右，完全没有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年(nián)，这家房企明显(xiǎn)感觉到(dào)机会来了(le)，其(qí)开始(shǐ)在(zài)一线城市进行大(dà)举拿(ná)地，净负债率也(yě)由此前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨(zhǎng)了接(jiē)近(jìn)三(sān)分之(zhī)一。与此同时，该房企新购入(rù)地块也实(shí)现了快(kuài)速(sù)的(de)开盘利用率，预计今年会有(yǒu)更多的楼盘入市(shì)。像这类(lèi)企业就符(fú)合(hé)“最后的赢(yíng)家”的特点。一方面(miàn)，在于它本身(shēn)储(chǔ)备了(le)很多弹药，去年(nián)拿地(dì)超(chāo)1000亿(yì)元，且其中一半在一(yī)线城(chéng)市，另外(wài)一半也主要(yào)集中(zhōng)在强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的(de)扩张(zhāng)速度让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者说看到(dào)了2016年(nián)～2020年期(qī)间(jiān)扩张的民营企业的影(yǐng)子(zi)。虽然说，见到机会时要出(chū)手，但出手的(de)章法仍要小心，如果负债率扩张得太快，但未来的(de)两年市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量一家房(fáng)企(qǐ)的扩张速度(dù)是否激(jī)进？陈(chén)昊(hào)扬向《红周刊》表示，主要还是看房企(qǐ)不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思的净(jìng)负债率水平，在我看来(lái)，这个比例(lì)如果超过(guò)60％，就是(shì)扩张(zhāng)得(dé)过于快速了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比“三道红线”对房企的净负债率要求不得高于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释(shì)，当前房地产行(xíng)业的(de)复(fù)苏(sū)速度并没有(yǒu)那么快(kuài)，所以要(yào)规避(bì)公(gōng)司净负债率提(tí)高(gāo)到一个(gè)比较危险的(de)水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿(ná)地较积(jī)极的(de)房(fáng)企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企(qǐ)2022年净负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产(chǎn)净(jìng)负债率持续居高不下，在2020年(nián)至(zhì)2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的是，华润置(zhì)地、中国(guó)海外发展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖(hú)集团等房企(qǐ)在践行较积极的拿地策(cè)略的同(tóng)时(shí)，也较好地控制了(le)公司的(de)扩(kuò)张速度与(yǔ)净负债率(lǜ)水平(píng)（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团(tuán)等个(gè)别民(mín)营房企

　　或具备“最(zuì)后(hòu)赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出(chū)，实际上，他们是(shì)以同一筛选标准来看国央(yāng)企与民营(yíng)房企，但在各(gè)维(wéi)度的实(shí)际表现上，国央(yāng)企(qǐ)确实(shí)会更胜一筹。如(rú)国央企的融(róng)资成本更低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够做到(dào)想融(róng)就融(róng)，这样，国(guó)央(yāng)企自然而然就具有天然优势。

　　虽(suī)然对比民(mín)营房企，机构更加(jiā)看好(hǎo)国(guó)央企，但(dàn)这也并不意味着，民营企业(yè)中就(jiù)没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数(shù)民(mín)营房企(qǐ)同样受到机(jī)构的青(qīng)睐(lài)。比如(rú)，根据2023年(nián)一季(jì)报，滨江集团的十大流(liú)通(tōng)股东中新进了“中国工(gōng)商银(yín)行股份有限公司(sī)－景(jǐng)顺长城中国回(huí)报灵活配(pèi)置混合型证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金”“全国社保基金一一六组(zǔ)合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开(kāi)始(sh不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思ǐ)，百亿私(sī)募珠海阿巴马资产管(guǎn)理有限公司就长(zhǎng)期持有(yǒu)滨江集团(tuán)。根据一季(jì)报，该资(zī)产公司的几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团的受青睐，和其自身的基本(běn)面表(biǎo)现存在一定关(guān)系。2020年以来的近三年时间，房地产市场整(zhěng)体在(zài)走“下(xià)坡(pō)路”，但作为杭州本土房企(qǐ)的滨江集(jí)团仍(réng)是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集(jí)团在业绩表现(xiàn)、销售规模、新增土储、股价表现等(děng)多(duō)维度都表(biǎo)现(xiàn)了较(jiào)强的增长势头(tóu)。

　　业(yè)绩方面(miàn)，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年(nián)一季报，今年一季度，滨江集团(tuán)更不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思是(shì)实现了扣非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜(tóng)时代”仍能保持(chí)自身业绩的持续(xù)增长，和滨(bīn)江集(jí)团扎根杭州的战略布局(jú)关(guān)系密(mì)切。根(gēn)据2022年年报，滨江集团有近七成营收(shōu)来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地区的(de)营收比重只占到(dào)近六成。近三年持(chí)续稳居杭州房企销售排名第一(yī)。

　　与此同时(shí)，滨江(jiāng)集团在杭州的土储(chǔ)补充同样较为积极(jí)，根据诸葛找房、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出(chū)表现，也让滨江集(jí)团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名(míng)已冲进(jìn)前十，根据(jù)中指数(shù)据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位列房企(qǐ)第九位(wèi)。

　　值得注意(yì)的(de)是(shì)，2020年至今，滨(bīn)江集团股价翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机(jī)构的集中(zhōng)调研。滨江集团发布公告表示，公(gōng)司于(yú)5月10日接受了信达证券、金鹰基金(jīn)、建(jiàn)信养(yǎng)老、新华养老等(děng)18家机构调研(yán)。

　　产业链布(bù)局重点移至存量(liàng)赛道

　　机构在(zài)下游(yóu)家纺、家居(jū)、物(wù)业觅(mì)α

　　实际上房地产开发只(zhǐ)是房地产(chǎn)产业链上(shàng)的中游环节，其(qí)上游主要为(wèi)钢(gāng)铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料供应商，而下游应用行业(yè)主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居(jū)用(yòng)品。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开发环(huán)节与上(shàng)游材料(liào)端息息(xī)相关，新(xīn)盘开(kāi)工(gōng)不足导致(zhì)上游不被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量房时(shí)代，所以对地产产业链，尤其是偏消费(fèi)属性的家(jiā)装家居领域，我们相对(duì)看(kàn)好，因(yīn)为居民(mín)保有(yǒu)的住房规模越来越大，随着时间的增加，内装更新的需求也(yě)会越来(lái)越多。美国(guó)过去的数据充(chōng)分说明了这(zhè)一点，在新房(fáng)销售见顶之后，家(jiā)具消费(fèi)的增(zēng)长(zhǎng)却(què)一直都很(hěn)好。对(duì)于地产(chǎn)产(chǎn)业链，我(wǒ)们相对看好和内装相关的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下(xià)游细分(fēn)中相关赛道龙头年内表现的统计，目(mù)前暂(zàn)居前两位的都是来自家(jiā)纺赛道的公司，它们(men)分别是(shì)富(fù)安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前者(zhě)在月线(xiàn)连收(shōu)七根阳线的基础上，年内(nèi)迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜(nà)主要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计(jì)、生产及销售，旗下(xià)拥(yōng)有原创(chuàng)“富(fù)安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季(jì)度报告显(xiǎn)示，报告(gào)期内，富安(ān)娜实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季(jì)报的十大(dà)流通股股东来看，能够发(fā)现(xiàn)该股早已成为基金重(zhòng)仓股的天(tiān)下(xià)，彼时包括(kuò)公(gōng)募的中欧价值(zhí)发现、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧(ōu)的两只基(jī)金都是(shì)价值(zhí)派基(jī)金经理曹名长在(zài)管的产品(pǐn)，首季其(qí)同时(shí)重仓的房(fáng)地产产(chǎn)业链(liàn)股(gǔ)票还有金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经(jīng)风光一时的家(jiā)居板块也因疫情、消费复苏进程(chéng)缓慢等多(duō)因素一度沉寂(jì)，不过(guò)好在困境反转露出曙光，家(jiā)居板块中(zhōng)年(nián)内表现(xiàn)最好的(de)是志(zhì)邦家居。同一时间(jiān)段，该股年内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司都(dōu)实(shí)现了同比双(shuāng)升。

　　从(cóng)公司的十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，《红周(zhōu)刊(kān)》发现广(guǎng)发基金经(jīng)理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策略(lüè)优选和(hé)广发安(ān)宏(hóng)回报(bào)均增加了持股，而这两只产品也成(chéng)为志邦家居(jū)十大(dà)流通股股东中仅有的两只(zhǐ)公募。有意思的是，他似乎对于(yú)定制(zhì)家(jiā)居类标(biāo)的情(qíng)有独钟，在另一家(jiā)赛(sài)道公司金牌橱柜中(zhōng)，他管理的全部三只产品均登榜十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)，其(qí)也成为他的(de)独门重仓股。

　　除(chú)去家居家纺外(wài)，下游的物业股也越来(lái)越被机构(gòu)所青睐，不(bù)过(guò)这类标的大多(duō)在(zài)香港上(shàng)市，如何选择成为(wèi)难题。对(duì)此，前述上(shàng)海公募基金经(jīng)理举例分(fēn)析(xī)：“物业服(fú)务不是(shì)一个高毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦，我选公(gōng)司还是希望挣的(de)是(shì)市场(chǎng)化(huà)应该挣的(de)钱，以我曾(céng)经买的绿城服务(wù)为例(lì)，它在(zài)中高(gāo)端(duān)楼盘占比是比较高的，每年到期的合(hé)同里提价(jià)成(chéng)功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期(qī)之后，经过两(liǎng)三(sān)轮合同(tóng)周期还(hái)能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品(pǐn)提价的公司很少(shǎo)，因为物业(yè)公司很(hěn)容易一开始是挣钱的，后面因为(wèi)保安这些固定人员成本的(de)年度增(zēng)长，不过服务没有(yǒu)特别好(hǎo)，客(kè)户没有(yǒu)那么(me)满意，能做(zuò)到提价难度是非常大(dà)的。但是(shì)该公司能在业(yè)内做到到期之(zhī)后提价率(lǜ)比(bǐ)较高，这跟(gēn)它的定位和比较好的(de)服务(wù)是有关系的。”他(tā)进一(yī)步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：河南钢构网--首页(钢结构、彩钢、活动房等等。河南钢构网是河南省最大的钢结构网站，为河南地市各钢结构公司提供产品信息、供求信息、人才信息，网址：http://www.hnganggou.com ) 不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思