万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目的处(chù)置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的(de)业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人(rén)民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)国(guó)信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的(de)第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中(zhōng)信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其(qí)实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿，北(běi)京国(guó)安也3次(cì)与(yǔ)中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的(de)北(běi)京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身(shēn)？

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