万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务(wù)人(rén)被中国(guó)信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司(sī)（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实(shí)际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押(yā)，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实(shí)已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款(kuǎn)或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解(jiě)释的(de)方(fāng)式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权(quán)优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实(shí)际支(zhī)付剩余(yú)价款的(de)，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的(de)第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的(de)“双料地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无论是一(yī)块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰运回来(lái)的(de)灰(huī)砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可(kě)看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的(de)它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最(zuì)终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了(le)不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如(rú)今(jīn)沦落到(dào)这(zhè)个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先(xiān)四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权(quán)出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列(liè)被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书(shū)确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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