5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时(shí腰围88是多少 腰围88是多少码)有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次(cì)回升(shēng)，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓(cāng)持(chí)有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一(yī)去不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　腰围88是多少 腰围88是多少码　不过也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类(lèi)标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募(mù)的(de)迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排(pái)名(míng)第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另(lìng)一方面(miàn)则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司(sī)也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营(yíng)收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续(xù)性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增(zēng)长，从(cóng)而(ér)在2023年一(yī)季度市(shì)场恢(huī)复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别城(chéng)市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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