文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了(le)，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然(rán)这需(xū)要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这(zhè)个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期(qī)系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多(duō)人(rén)栖(qī)身于(yú)木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了(le)房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了(le)制造(zào)商(shāng)的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的(de)进(jìn)程大(dà)于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化的住房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的(de)投资(zī)占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国(guó)住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担(dān)的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从银行(xíng)获(huò)得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发(fā)商施(shī)工进度。开发(fā)商在(zài)房屋(wū)交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期(qī)进度(dù)支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板完工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次(cì)发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式(shì)，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必(bì)须(xū)经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先(xiān)支付的(de)购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开(kāi)发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前(qián)只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理余款按(àn)工程进度(dù)支付(fù)，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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