5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中(zhōng)的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现了三年(nián)来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季(jì)度(dù)得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地(dì)集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机会(huì)的。但(dàn)在这几年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而(ér)目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经(jīng)营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性(xìng)地产公司(sī)外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当(dāng2022年非诚勿扰官网报名方式，相亲节目报名入口)前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创(chuàng)造(zào)持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途(tú)更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察(chá)国企央企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不(bù)确(què)定性。其实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六2022年非诚勿扰官网报名方式，相亲节目报名入口月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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